Jak jste se mohli dočíst minule, vysnili jsme si docela konkrétní byt. Dlouho jsme hledali a vůbec jsme si nebyli jistí, jestli náhodou všechny nepropadnou našim sítem, jestli jsme si takzvaně nenaporoučeli moc. Když se straší, že průměrná cena bytu v Praze a v cihle je skoro 100 tisíc korun za metr (v žargonu by se dalo říct i „kilíř za čtverec“), musí člověk pochybovat, jestli s tou malou cenou nemá moc velké oči.
A dovolte mi na úvod říct, někteří lidi inzerují úplné bizáry za nepochopitelné ceny. Makléři jsou totiž mistři eufemismů, nejeden profesor bohemistiky by smeknul: „Byty s vynikající dopravní dostupností” jsou obvykle ty ve druhém patře nad magistrálou (tam si pak makléři chválí obvykle „nedávno renovovaná protihluková okna“). „Byty ve velmi klidné lokalitě s odpovídající občanskou vybaveností“ jsou zase uprostřed polí s výhledem na parkoviště obchodního centra. Naopak „byt, který dává novým majitelům možnost si jej zařídit podle svých představ,“ vypadá, jako kdyby na místě právě přistál z bejrútského přístavu.
Tu a tam se ale nějaký zajímavý inzerát objevil. V tu chvíli jsme jednali dost rychle – druhý den ráno jsme hned žádali o prohlídku a snažili se dorazit nejpozději den poté. Prý se stává, že na prohlídce se objeví zájemce s igelitovou taškou a zaplatí byt na místě v hotovosti. Nám se to nestalo, ale třeba kamarádku donutili jít vybrat z bankomatu přes 200 tisíc korun, aby na místě složila aspoň zálohu. A ano, udělala to.
„Tichý byt v klidném prostředí blízko zeleně.” Až na tu tramvajovou tangentu pod okny.
Před prohlídkou jsme zjistili, co jsme mohli. Dělali jsme to, co by vás asi napadlo taky:
Prošli jsme dost pečlivě fotky, četli mezi řádky inzerátu.
Proletěli jsme se po okolí v Google Earth i v Mapy.cz, prohlédli si dům v Google Street View.
Zamysleli se nad okolím a širšími souvislostmi v konkrétní čtvrti:
Co je v okolí teď? Třeba továrna na kočičí žrádlo, co každou středu ráno suší granule tak, že kvůli tomu puchu člověk nevyvenčí psa?
Co v okolí bude za pár let a co se plánuje? Je to kompaktní urbanisticky „hotová“ čtvrť, jako jsou třeba Vinohrady, nebo se předpokládá velký rozvoj v budoucnu třeba jako v Michli?
Podívali jsme se na vnitroblok. Je zelený? Nebo vybetonovaný či snad zastavěný garážemi?
Je to málo, ale na začátek aspoň něco. Koupě a prodej bytu je hra – prodávající chce prodat draze, kupující chce koupit levně. A makléř zase chce realizovat prodej co nejrychleji. To především znamená, že makléř tvrdí (a potvrdí) cokoliv, co mu hodí. Nejtypičtější trik je stupňování napětí a vytváření tlaku často imaginárním druhým kupujícím. Je potřeba tomu nepodlehnout, nenechat se vynervovat a nekupovat pod tlakem. Nic vám neuteče a když ano, tak přijde další byt. A to je moje první rada: Jestli nemusíte, nekupujte pod tlakem. A druhá: Makléři nejsou vaši kamarádi.
„Byt nedávno prošel citlivou kompletní rekonstrukcí.”
Ach ti makléři.
Makléři jsou z podstaty věci přátelští, dá se to čekat, jinak by nic neprodali. Zároveň je ale potřeba být obezřetná, poslouchat, co říkají. A taky to, co neříkají.
Na druhou stranu, někdy jsou makléři prostě troubové. Byli jsme třeba na prohlídce krásného bytečku u Drinopolu, snad bychom ho i vzali. Makléř z první půl hodiny mluvil 28 minut o sobě. Dozvěděli jsme se, že s makléřováním teprve začíná; že je to super byznys (kdo by to byl řekl, když stačí napsat inzerát a máš 40 zájemců za dva dny?); že nás to možná překvapí, ale před tím dělal v pojišťovnictví (nepřekvapilo nás to) a čím se živí jeho přítelkyně. To, že měl byt komoru jsme se dozvěděli až při cestě dolů ve výtahu („Aha, tu jsem vám neukázal?“), na stav vnitrobloku jsme se nestihli zeptat.
Při prohlídce jednoho bytu v Salmovské jsme zase makléře potkali před oprýskaným secesním domem. V ulici už je řada krásných zrekonstruovaných secesních fasád, sami jsme chvíli stáli a několik z nich obdivovali – byly opravené citlivě, vkusně a přitom nebyly fádní. Prošli jsme rozpadlými vstupními dveřmi, vystoupali do čtvrtého patra po špinavých schodech s omláceným zábradlím. Zašedlou a unavenou chodbou jsme se dostali do bytu. „Jak funguje SVJ?“, zeptal se můj muž skepticky. Jenže makléř nezaváhal ani na vteřinku: „Ó, výborně, výborně… (ticho)… minulý rok se rozhodli, že opraví zvonky.“ Tenhle dům a tenhle byt v něm nebyl pro nás. Někdy jdeme kolem a zvonky ještě opravené nejsou.
„Předchozí majitel byl světoběžník.” A miloval exotická zvířata. Musel se vystěhovat, když mu utekl jedovatý pavouk, který se dodnes nenašel.
Jiný makléř zahájil prohlídku ještě na ulici po uvítání slovy: „Je tu jedna obrovská výhoda. Od té doby, co sem dali tuhle 360stupňovou policejní kameru, tak v téhle ulici není ani tak vysoká kriminalita.“ Podívali jsme se s mužem na sebe a říkáme: „Aha, my jsme ani nečekali, že tu nějaká kriminalita je nebo byla. Tak moc děkujeme.“ Následně jsme zjistili, že dle Google Map byl byt přímo ve středu trojúhelníku následujících bodů zájmu: Pobočka České pošty – Park Narkomanů – Romské hřiště.
Jenže některé věci neví (nebo neřekne) ani sám makléř. My jsme o našem domě zjistili náhodou na Wikipedii, že ho navrhoval slavný prvorepublikový architekt a žák Jana Kotěry. Uvědomili jsme si, že v Praze obdivujeme desítky funkcionalistických staveb od stejného autora a že právě o tomhle domě se moc neví. Okamžitě nám došlo, proč jsou chodby tak velkorysé, proč jsou dispozice řešeny právě tím konkrétním způsobem a jaký potenciál ten dům i byt má. Původně jsme nechtěli byt koupit, cena nám přišla (a muži pořád přijde) přemrštěná. Jakmile jsme tohle zjistili, neváhali jsme ani minutu.
„Kuchyň vyžadující drobné estetické úpravy.”
Co si hlídat na prohlídkách?
S přibývajícími prohlídkami budete vědět, na co se dívat. Jako největší fanynka Perryho Masona jsem od prvního dne v každém bytě byla jako na místě činu a sledovala stopy. Ale vážně, pozorujte velké věci i detaily. Snažíte se totiž zjistit stávající i případné vady a problémy v okolí, v domě i v samotném bytě. Co nevypozorujete, na to se zeptejte. Jasně, spoustu věcí nezjistíte, ale možná odhalíte jiné.
Před domem jsme se dívali na:
Ulici – jak je široká? Jak je frekventovaná? Je tam dlažba nebo asfalt? Jak vypadají ostatní domy? Jaká tam parkují auta? A velký plus jsou stromy.
Celkový vzhled domu – je udržovaný? Padá omítka? Jak vypadají okna lidí v domě? Žijí v tom domě vůbec lidi, nebo je spousta bytů prázdných?
Na zvonky a vchodové dveře – jsou zvonky opravené? Hodně přeškrtaných jmen? Jak vypadají vchodové dveře?
„Romantická koupelna s původními kachličkami.” Hitchcock by jásal.
V domě jsme sledovali:
Jak na nás působí vstup – je chodba velkorysá? Musíme vyjít nějaké schody k výtahu?
Jak jsou udržované vnitřní prostory – je vytřeno? Je vymalováno? Jak vypadají plynoměry?
Jak vypadají dveře ostatních bytů.
Zda je na chodbě nástěnka. Jak komunikují SVJ a obyvatelé domu?
A jak vypadá vnitroblok.
A v bytě (před rekonstrukcí) jsme pak sledovali a taky se ptali na všechno ostatní:
Na kterou světovou stranu je byt orientovaný.
Co je vidět a slyšet z oken. Jak vypadají domy naproti v ulici?
Jaké jsou vztahy v SVJ? Makléř obvykle neví, ale vždy vychválí.
Kolik má SVJ na účtech a zda má nějaké dluhy.
Jak jsou vysoké poplatky do fondu oprav – to ukazuje zodpovědnost obyvatel v domě.
Z čeho jsou podlahy a stropy. To je dotaz jen orientační, ale dobré vědět pro architekta.
Kudy vedou stoupačky.
Které stěny jsou nosné a které nejsou.
Zda v tom bytě již proběhla nějaká rekonstrukce.
A klasické – máte sklep? A mohli bychom ho vidět?
A milion dalších věcí, které vás zrovna napadnou. Pro nás bylo důležité zjistit, jestli funguje SVJ, jestli mají nějaké peníze a v jakém stavu dům je. Velký přínos jsou neprodané půdní prostory pro případnou budoucí vestavbu – to znamená, že dům má ještě v záloze pár milionů na větší rekonstrukci v budoucnu.
„Samozřejmostí jsou vysoké stropy.” Fotka už bohužel nezachytila klíčovou věc: věcné břemeno dožití vitálního čtyřicátníka.
Poslední tip na závěr
Často se doporučuje byty před rekonstrukcí navštívit aspoň párkrát a jednou třeba i s architektem, který náklady na stavební práce a předělání bytu aspoň odhadne. Oni totiž architekti taky vidí vnitřní dispozice jinak – vlastně vidí do budoucnosti a umí lépe odhadnout, v co vše se byt může proměnit. A tak nějak ví, jak se staví sen. My jsme to neudělali, trochu jsme zariskovali. Ale o potenciálu bytu jsme byli přesvědčení, tak jsme jednou rozhodovali trošku rozumem a trošku citem. A udělali jsme dobře.
Jo a ještě jedna věc: Ten byt v ulici s 360° kamerou u parku narkomanů jsme koupili.
Disclaimer: Článek, který jste právě dočetli, je součástí série příběhů o tom, jak jsme hledali, kupovali a přestavovali byt, ve kterém nyní bydlíme. Jde jen o naši zkušenost, která odpovídá naší životní situaci a našemu přístupu k životu. Není to recept na pravdu a spokojený život – jen nám to zrovna vyšlo. :)